Der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) für den Monat April 2023 bietet eine umfassende Analyse der aktuellen Trends im deutschen Baufinanzierungsmarkt. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, präsentiert in diesem Bericht detaillierte Informationen über die neuesten Entwicklungen und Veränderungen bei Baufinanzierungen in Deutschland.
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Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB): Aktuelle Entwicklungen auf dem deutschen Baufinanzierungsmarkt
Aktuell befindet sich das Zinsniveau im historischen Vergleich auf einem relativ niedrigen Niveau. Dennoch ist eine Immobilienfinanzierung teurer als in den vergangenen Jahren. Diese Tatsache hat Auswirkungen auf den maximal möglichen Kreditrahmen, der für potenzielle Käufer schrumpft. Daher sind viele Kaufinteressenten gezwungen, nach günstigeren Immobilien Ausschau zu halten, da die Zeiten der extrem niedrigen Zinsen vorbei sind. Im April dieses Jahres sank die durchschnittliche Darlehenshöhe für Baukredite auf den Wert von 271.000 Euro, was die niedrigste Summe seit etwa drei Jahren darstellt. Ende 2021 betrug dieser Wert noch 319.000 Euro, sodass Käufer und Bauherren damals fast 50.000 Euro mehr für ihre Immobilie aufnahmen.
Sinkende Monatsraten: Finanzielle Entlastung für Kreditnehmer
Die monatliche Kreditrate steigt mit höheren Finanzierungszinsen. Derzeit liegt die Standardrate für eine Finanzierung von 300.000 Euro mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, einer Tilgung von 2 Prozent und einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent bei rund 1.500 Euro. Im April sind die Zinsen im Vergleich zum Vormonat leicht gesunken, was zu einer geringfügigen Reduzierung der monatlichen Kreditrate auf 1.495 Euro geführt hat. Dennoch bleibt das aktuelle Niveau deutlich höher als Ende 2020 und Anfang 2021. Es wird empfohlen, dass die Rückzahlung des Kredits nicht mehr als ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens ausmachen sollte, wobei individuelle Rahmenbedingungen hierbei eine Rolle spielen können.
Beleihungsauslauf erreicht höchsten Stand seit Jahren
Im Monat April wurde ein leichter Anstieg des durchschnittlichen Beleihungsauslaufs verzeichnet. Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Prozentsatz des Darlehens im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie, der derzeit bei 83,07 Prozent liegt. Dabei entspricht der Beleihungswert nicht zwangsläufig dem Kaufpreis der Immobilie, da Banken oft einen Sicherheitsabschlag hinzufügen. Ein niedriger Beleihungsauslauf, also ein geringerer Anteil der Fremdfinanzierung, hat positive Auswirkungen auf den individuellen Zinssatz, da dadurch das Finanzierungsrisiko für die Bank reduziert wird. Neben eigenem Kapital können auch KfW-Darlehen oder Programme von Landesbanken, die nachrangig im Grundbuch eingetragen werden, den Beleihungsauslauf senken. Einige Banken betrachten diese nachrangigen Darlehen als Ersatz für Eigenkapital und bieten daher günstigere Konditionen für die Hauptfinanzierung an.
Historisch niedrige Tilgungsrate: Weniger als 2 Prozent erreicht
Der Immobilienmarkt befindet sich derzeit in einer Situation, in der der Wunsch nach dem eigenen Zuhause auf günstigere Bedingungen trifft. In den letzten Monaten waren potenzielle Käufer aufgrund steigender Bauzinsen und anhaltender Inflation zurückhaltend, was zu einem größeren Angebot auf dem Markt geführt hat. Dies hat dazu geführt, dass Verkäufer vermehrt bereit sind, über den Preis zu verhandeln, was potenzielle Chancen für Käufer eröffnet. Um die monatliche Rate im Rahmen einer Baufinanzierung erschwinglich zu machen, greifen viele Darlehensnehmer auf eine niedrige Tilgungsrate von 1,89 Prozent zurück, die im April unverändert geblieben ist. Es ist interessant zu beobachten, dass die anfängliche Tilgungsrate nun seit einem halben Jahr unter 2 Prozent liegt.
Sinkende Zinsbindung: Was bedeutet das für Kreditnehmer?
Im April zeigen Darlehensnehmer eine verkürzte Zinsbindung im Vergleich zum Vormonat März. Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt nun zwölf Jahre und vier Monate, was einer Reduzierung um acht Monate entspricht. Trotz der verkürzten Laufzeit nutzen Kreditnehmer die Möglichkeit, den Zins positiv zu beeinflussen, da er bei kürzeren Festlegungen in der Regel niedriger ist. Dies deutet darauf hin, dass Immobilienkäufer weiterhin Wert auf Planungssicherheit legen und sich Zeit für die Rückzahlung ihres Darlehens nehmen. Gleichzeitig sichern sie sich Flexibilität, da sie nach zehn Jahren nach Auszahlung des Darlehens kündigen können, falls zu diesem Zeitpunkt das Zinsniveau günstiger ist.
Trotz niedriger Zinsen: Forward-Darlehen wenig gefragt, KfW-Darlehen im Aufwind
Die sinkende Nachfrage nach Forward-Darlehen im April setzt sich fort, wobei der Wert bei 3,03 Prozent liegt und damit bereits den dritten aufeinanderfolgenden Monat rückläufig ist. Durch den Abschluss eines Forward-Darlehens mit einem Zinsaufschlag können Anschlussfinanzierer die aktuellen Konditionen für bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus sichern. Es handelt sich im Grunde um eine Art Wette gegen die Entwicklung der Zinsen. Diese Finanzierungsstrategie erweist sich als äußerst vorteilhaft für Eigentümer, die besonders auf Sicherheit bedacht sind, da sie dadurch schon jetzt die monatlichen Raten für die Zukunft festlegen können. In Zeiten, in denen keine signifikanten Zinssteigerungen erwartet werden und die Zinsen tendenziell seitwärts tendieren, tendieren Kreditnehmer dazu, abzuwarten und den Markt für ihre Anschlussfinanzierung im Auge zu behalten.
Die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verzeichnen einen Anstieg der Nutzung im Vergleich zu den Vormonaten. Obwohl ihr Anteil am Gesamtvolumen mit 6,18 Prozent immer noch relativ niedrig ist, hat er zum ersten Mal seit fast zwei Jahren wieder die 6-Prozent-Marke überschritten.
DTB: Monatlicher Bericht zur Entwicklung der Baufinanzierungsparameter
Der Deutsche Baufinanzierungsindex (DTB) liefert eine umfassende monatliche Übersicht über die wichtigsten Parameter einer Baufinanzierung. Hierzu gehören die Höhe des Darlehens, der Tilgungssatz, der Beleihungsauslauf und die Verteilung der verschiedenen Darlehensarten. Zusätzlich gibt die Standardrate an, wie viel eine durchschnittliche Finanzierung in Höhe von 300.000 EUR monatlich kostet. Im Gegensatz zu oft schwer vergleichbaren Zinssätzen ermöglicht die Standardrate den Privatkunden, die tatsächlichen Kosten für die Finanzierung einer Immobilie zu vergleichen. Die Daten für den DTB werden monatlich aus der EUROPACE-Plattform erhoben. EUROPACE ist der einzige unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Der DTB basiert auf einer beeindruckenden Anzahl von etwa 35.000 Transaktionen pro Monat mit einem Gesamtvolumen von knapp 8 Mrd. Euro.
