Vorfälligkeitsentschädigung bei der Baufinanzierung

Der Immobilienbau oder –kauf ist keine Entscheidung für den Moment – meist handelt es sich um eine lebenslange Bindung, die mit dem Haus oder der Wohnung eingegangen wird. Dabei gelten Immobilien derzeit immer noch als beste Altersvorsorge, denn hier muss sich niemand Sorgen über die ständig steigenden Mieten machen.

Doch die Baufinanzierung ist ein Buch mit sieben Siegeln. Wer dann keine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Baufinanzierung bezahlen möchte braucht einen guten Plan.

Banken dürfen Strafen verhängen

Auch wenn die Vorfälligkeitsentschädigung nicht als solche bezeichnet wird – im Grunde ist sie doch eine Art Strafe für alle, die nicht wie geplant die Baufinanzierung bis zum Ende durchziehen wollen. Gerade hier, wo langfristige Zinsbindungen möglich sind, verlassen sich die Banken auf ihre Einnahmen, die sie natürlich nicht vorzeitig und mit Verlust aufgeben wollen. Dabei ist das Thema Zinsbindung immer von zwei Seiten aus zu betrachten.

Zum einen scheint es eine gute Sache zu sein, sich günstige Zinsen zu sichern und somit auch dann davon profitieren zu können, wenn diese eigentlich wieder steigen. Allerdings bleibt das Zinsniveau auch dann bestehen, wenn es auf dem übrigen Markt sinkt.

Gut für das Kreditinstitut, schlecht für den Kreditnehmer. Wer nun den Gedanken hegt, mit einer vorzeitigen Ablösung die Schulden umzulagern, wird sich der Forderung der kreditgebenden Bank gegenübersehen, doch einen Teil der entgangenen Zinsen als Strafe zu zahlen.

Dies ist auf der einen Seite verständlich, denn das Kreditinstitut hatte den Gewinn fest eingeplant und der Kunde möchte es nun um diesen bringen. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll dafür sorgen, dass der eingeplante Gewinn nicht allzu sehr geschmälert wird. Allerdings rechnen die meisten Kreditinstitute sehr großzügig und das zu ihren Gunsten.

Darlehen vorzeitig beenden ohne Vorfälligkeitsentschädigung: Geht das?

Auf zwei Arten ist es möglich, das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu beenden. Der erste Fall tritt ein, wenn der Kredit zehn Jahre lang läuft – dann kann der Vertrag gekündigt werden. Das gilt auch bei Finanzierungen über 15 oder 20 Jahre. Der Stichtag für die Vollendung des zehnten Kreditjahres ist der Tag, an dem das Darlehen komplett ausgezahlt worden ist. Nun folgt noch eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Der Kredit kann somit nach 10,5 Jahren abgelöst werden.

Die zweite Möglichkeit besteht in der Geltendmachung einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung. Viele Banken haben in den letzten Jahren derartige Widerrufsbelehrungen falsch verwendet – wer den Fehler findet, kann die Baufinanzierung kündigen. Das Kreditinstitut darf keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung verlangen!

Hierfür ist allerdings meist ein guter Anwalt nötig, der Ihre Rechte durchsetzt. In den meisten Fällen werden die Kreditinstitute versuchen, sich das Geld dennoch einzufordern, auch auf die Gefahr hin, dass die Sache vor dem Anwalt endet. Einen Versuch ist es doch schließlich wert! Wer sich nicht wehrt, muss zahlen, daher ist das Hinzuziehen eines Anwalts die einzige Chance, zu seinem Recht zu gelangen.

Vorzeitig kündigen: Besteht ein berechtigtes Interesse?

Die Baufinanzierung kann grundsätzlich nicht während der Zinsbindungsfrist gekündigt werden – ein Sonderkündigungsrecht besteht aber, wenn die Immobilie verkauft wird. Aus welchen Gründen das geschieht und ob diese privater oder beruflicher Natur sind, spielt für die Bank keine Rolle.

Gekündigt werden darf mit einer Frist von sechs Monaten, der Kreditgeber hat allerdings Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese unterliegt einer festen Berechnung, die jedoch nicht im Gesetz verankert ist. Allerdings hat die Rechtsprechung inzwischen klare Leitlinien diesbezüglich festgelegt, welche unter anderem durch den Bundesgerichtshof bestätigt wurden.

Damit wird der Rahmen festgelegt – das Kreditinstitut hat aber immer noch einen gewissen Gestaltungsspielraum offen. Auch hier gilt, dass im Zweifelsfall ein Anwalt hinzugezogen werden sollte, der die Angelegenheit überprüft und eine fachlich fundierte Einschätzung der Sachlage abgeben kann. Auch die Verbraucherzentralen der Bundesländer sind gute Ansprechpartner und bieten Beratungen rund die Vorfälligkeitsentschädigung an.

Video: Widerruf Immobilienkredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Überprüfung der Vorfälligkeitsentschädigung

Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung genau ausfallen wird, liegt unter anderem an der Restlaufzeit des Darlehens und dem zu Beginn des Kredits vereinbarten Zinssatz. Außerdem spielt das aktuelle Zinsniveau mit hinein, welches das Kreditinstitut für die eigene Berechnung zugrunde legt. Wichtig ist, nach Mitteilung der Vorfälligkeitsentschädigung eine Überprüfung derselben vorzunehmen. Viele Banken arbeiten nicht transparent und wollen gar nicht, dass ihre Berechnungen nachvollziehbar sind.

Bei Überprüfungen kommt regelmäßig heraus, dass viele Vorfälligkeitsentschädigungen fehlerhaft und viel zu hoch sind. So wurden zwischen 2009 und 2013 etwa 40 Prozent aller Fälle als fehlerhaft eingeschätzt! Die Entschädigungszahlungen waren über zehn Prozent höher als die, die von den Verbraucherzentralen ausgerechnet wurden. Scheinbar wurden hier andere Rechner benutzt – oder es wurde darauf gesetzt, dass die Bankkunden keine Überprüfung der Bescheide vornehmen würden.

Für die Überprüfung gehen Sie bitte in folgenden Schritten vor

1. Genaue Berechnung besorgen

   Lassen Sie sich durch das Kreditinstitut die genauen und exakt aufgeschlüsselten Berechnungen zukommen und berücksichtigen Sie auch den Wiederanlagezins, mit dem die Bank gerechnet hat, die eingesparten Verwaltungskosten, die Risikokosten und die Bearbeitungsgebühren. Außerdem ist wichtig, ob Sie zukünftig ein Recht auf Sondertilgung gehabt hätten. Dieses Recht kann sich Kosten mindernd auswirken, was sogar recht logisch erscheint. Hätten Sie in Zukunft die Sondertilgung in der vereinbarten maximalen Höhe vorgenommen, hätte das für das Kreditinstitut ebenfalls einen Zinsausfall bewirkt. Dieser wäre ganz ohne Strafgebühren für Sie ausgegangen! Nicht wenige Kreditinstitute verzichten aber großzügig auf die Berücksichtigung dieses Rechts und berechnen ihren Gewinnausfall in voller Höhe.

2. Fachgerecht überprüfen lassen

   Es ist für einen Laien nicht möglich, genau herauszufinden, ob die Berechnung richtig ist oder nicht. Ein Rechner aus dem Internet mag für die erste Einschätzung ausreichend sein, für ein genaues Ergebnis braucht es allerdings einiger Fachkenntnisse. Wichtig: Die ermittelten Werte eines Internetrechners sind nicht verbindlich, sie können nur einen Anhaltspunkt geben. Meist handelt es sich ohnehin nur um Vergleichsrechner verschiedener weiterer Portale. Nur durch die Zusammenarbeit mit einem Fachmann kann eine exakte Aussage über die Richtigkeit der Entschädigungszahlung getroffen werden. Der Experte wird ein individuelles Gutachten erstellen. Die Finanzberatung FMH ist ein Beispiel für einen solchen Experten – die Beratung kostet hier 75 Euro und eignet sich für Kredite ab 100.000. Auch ein Institut für Finanzdienstleistungen oder die Verbraucherzentralen der einzelnen Bundesländer können weiterhelfen und geben Auskunft über die Richtigkeit der Berechnungen.

3. Die Bank anschreiben

   Wurden Fehler in der Berechnung gefunden, sollten Sie das Kreditinstitut anschreiben. Dies ist aber erst dann ratsam, wenn ein professionelles Gutachten vorliegt, auf das Sie bauen können. Im Schreiben fordern Sie das Kreditinstitut auf, die Berechnungen zu korrigieren und Ihnen erneut zuzustellen. Das vorliegende Gutachten sollten sie in Kopie beifügen, sodass der zuständige Bearbeiter direkt ein wenig Druck von offizieller Seite bekommt.

4. Einen Anwalt einschalten

   Ein Kreditinstitut kann sich durchaus stur stellen, denn immerhin möchte sie ihr Geld schließlich haben. Sind Sie aber sicher, dass die Berechnungen falsch sind, sollten Sie sich an einen Anwalt wenden. Dieser sollte Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht sein, denn hier können Sie sicher sein, dass Erfahrungen in diesem Bereich vorliegen. Teilweise übernimmt die Rechtschutzversicherung die Kosten für den Anwalt, dies sollten Sie jedoch vorab abklären. Kommt die Versicherung nämlich nicht für die Kosten auf, so schmälert das Honorar des Anwalts die erstrittene Vorfälligkeitsentschädigung. Geht es nur um das Prinzip, lässt sich vielleicht damit leben. Wer aber möglichst viel Geld herausschlagen möchte, sollte hier unbedingt nachrechnen.

Video: Teure Immobilienkredite adé: Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale

Fazit: Überblick zur Vorfälligkeitsentschädigung

• Sollten Sie in die Situation kommen und Ihre Baufinanzierung kündigen wollen, steht der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Zinsbindung noch aktuell ist.
• Sollen keine zusätzlichen Kosten entstehen, kann der Vertrag erst nach zehn Jahren gekündigt werden.
• Es entstehen auch dann keine weiteren Kosten, wenn die Widerrufsbelehrung nachweislich falsch war.
• Eine feste Regelung zu den zugrunde liegenden Berechnungen der Entschädigungszahlungen gibt es nicht. Viele Verbraucher zahlen daher unverhältnismäßig hohe Strafgebühren.
• Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs gibt es diverse Leitlinien, die für das Errechnen der Vorfälligkeitsentschädigung herangezogen werden dürfen.
• Sondertilgungen können sich Kosten mindernd auswirken. Sie müssen auch dann berücksichtigt werden, wenn sie erst in Zukunft möglich gewesen wären und bisher nicht beansprucht wurden.

Kein Kreditinstitut wird die Vorfälligkeitsentschädigung als wirkliche Strafe bezeichnen, dennoch kann sie natürlich derart verstanden werden. Dem Kreditgeber gehen Einnahmen verloren, den Verlust möchte er jedoch so weit wie möglich begrenzen und durch die Entschädigungszahlungen wieder ausgleichen. Verständlich vonseiten des Kreditgebers, nicht gewünscht aufseiten des Bankkunden.

Sind Sie sich zu unsicher, ob eine Entschädigung anfällt oder nicht bzw. in welcher Höhe sie berechnet werden darf, fragen Sie einen Finanzexperten. Im Idealfall handelt es sich dabei um einen Anwalt, der Sie auch dann vertreten kann, wenn tatsächlich eine fehlerhafte Berechnung seitens der Bank vorliegt. Behalten Sie aber immer die Kosten im Auge.

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